Ombygning
Hovedparten af UBST’s bygninger er opført for mere end 30 år siden. Der er overvejende tale om gedigne undervisnings- og forskningsbyggerier, der rummer tidløse kvaliteter og fremstår vel vedligeholdte.
Mange ældre bygninger lever imidlertid ikke op til nutidens krav til funktionalitet og pædagogisk udvikling inden for undervisningsformer og læringsmiljøer. Brugeren er derfor ofte nødt til at vælge mellem at forlade de eksisterende rammer til fordel for nye eller at blive og ombygge samme.
UBST medvirker til at skabe klarhed over konsekvenserne af valget af enten ombygning og nybygning, således at brugeren får et oplyst og realistisk beslutningsgrundlag. Tegner nye rammer sig som det bedste valg, opsiger brugeren blot det pågældende lejemål hos UBST. Tegner en ombygning sig som det mest fordelagtige alternativ, går vi i gang med at beskrive den ønskede ombygning. Ombygning af eksisterende lokaler kan ofte være at foretrække, hvis den pågældende bygning ligger i forbindelse med brugerens øvrige lejemål. Om det rent økonomisk bedst kan betale sig at ombygge eller nybygge afhænger af den enkelte sag – eksempelvis af hvor gennemgribende er ombygningen, og hvor stor en del af den eksisterende bygning kan genbruges.
Et løbende indsatsområde for UBST er at sikre hensigtsmæssige, økonomisk realisable og fremtidssikrede ombygninger og forbedringer. Udgangspunktet for enhver ombygning er, at ombygningen bliver en forbedring for brugeren. UBST lægger stor vægt på, at tilbyde løsninger på nye eller ændrede behov, der formår at bevare brugerens lokaler som attraktive rammer såvel funktionelt som økonomisk. Arbejdet foregår således altid i tæt samarbejde med brugerne, og vi inddrager erfaringer fra andre steder i håb om at inspirere til gode ombygningsprojekter.
Økonomi vedrørende ombygning
Brugeren har mulighed for selv at finansiere de fornødne arbejder. I den forbindelse står UBST som formel bygherre, og der indgås nærmere aftale om den praktiske gennemførelse af ombygningen, hvor brugeren evt. selvstændigt står for styringen af byggesagen. UBST rådgiver og vejleder gerne om de retlige forhold, som gælder i sådanne sager, der ligesom alle andre sager hører under statsbyggelovens rammer. Ud over brugerens egen finansiering af ombyg-ningsarbejdet opkræves der ikke yderligere betaling for UBST’s indsats.
En anden mulighed er, at ombygningen finansieres af UBST. Det foregår ved at ombygningen giver en lejeforhøjelse i for-hold til den eksisterende lejekontrakt. Endelig kan der arbejdes med variationer af de to løsninger, hvor finansieringen delvist tilvejebringes ved egenbetaling og delvist af UBST. Det betyder selvfølgelig, at lejeforhøjelsen bliver tilsvarende mindre.
Vedrørende finansieringen af en ombygning henvises til kapitlet om ejendomsforvaltning, hvor beregningerne for kontrakter er beskrevet.
Specielle forhold ved ombygning
Den konkrete ombygningsproces følger i hovedtræk den byggeproces, som gennemføres ved nybyggeri. Gennemgang af byggefaserne findes i kapitlet om nybyggeri.
Forskellen på ny- og ombygning er, at der i ombygningssager er ekstra hensyn at tage til de eksisterende forhold.
Der skal tages hensyn til det omkringliggende miljø, og mulige gener for bruger i ombygningsfasen skal minimeres – det gælder såvel brugere af selve bygningen som brugere i umiddelbar nærhed. Forhold vedrørende miljø, sundhed og tilgængelighed skal, som i nybyggerier, behandles i henhold til gældende lovgivning på ombygningstidspunktet.
I visse situationer dækker et beskrevet ombygningsbehov samtidig over vedligeholdelsesarbejder, som det kan være hensigtsmæssigt at gennemføre i forbindelse med ombygningsprojektet. Her indregnes vedligeholdsmidler efter almindelig praksis – se kapitlet om vedligehold – og for disse udgifter betales der ikke lejeforhøjelse. Projektet tilføres således midler til vedligeholdelsesarbejderne. Om det er UBST eller bruger, der afholder udgiften afhænger af, om arbejdet er indvendig eller udvendig jævnfør fordelingen herfor. Det betyder altså, at betalingen for disse arbejder sker enten som en afart af egenfinansiering eller via vedligeholdelsesudmeldingen fra UBST.
I andre situationer kan der være tale om et ombygningsbehov, der helt eller delvist afspejler en såkaldt funktionel forældelse. Den funktionelle forældelse er et teknisk begreb, der tager højde for vigtigheden af den specifikke funktionalitet og indretning, som UBST’s bygningssegment rummer. Der er typisk tale om grundlæggende bygnings- eller indretningsmæssige forhold, hvor udviklingen i tid har medført, at den eksisterende indretning ikke længere er egnet eller ikke opfylder nyeste påbud i relation til de funktioner, indretningen oprindeligt skulle løse. Vurderer UBST, at der er tale om en funktionel forældelse, foretager vi en værdimæssig nedskrivning af den ombyggede bygning. Tabet herved afholdes af UBST, og det betyder, at den del af ombygningen, der vedrører den funktionelle forældelse, sker uden øget lejebetaling for bruger.